品牌全国首店,入住率98%,日均房价536.5元,如何做到？

投资人刘力豪2015年来在广东惠州陆续打造了7家酒店，经过七年“折腾”，他目前投资的酒店，其中三家不到三年就收回了成本。在疫情“黑天鹅”的影响下，他经营的酒店没有亏损，在营数据也都不错。

2022年春天，创新品牌荟语团队找到了刘力豪，在与品牌深入沟通后，他发现自己生活理念与荟语崇尚的“幸福秘境”概念十分吻合，加上他在深圳也刚寻觅到一处地理位置优越的物业，于是做了“第一个吃螃蟹的投资人”，加盟了荟语品牌。

(相关资料图)

2022年12月15日，作为荟语首店以“向自然 荟幸福”为主题的开业典礼在年末如期揭幕，正式对外开放营业。开业仅1周后，12月24日OCC高达98%，过夜ADR达536.5元。

刘力豪表示，荟语首店在酒店行业即将迎来复苏之际开业，未来可期。

项目名称|荟语酒店（深圳福田会展中心店）

投资人|刘力豪

项目背景

投资人背景

在从事酒店投资前，刘力豪一直在设备行业负责销售工作。

因为工作性质的关系，时常出差在外的刘力豪对于酒店接触较多。

2015年前后，大批精品酒店、主题酒店在国内崛起，客房数量也在不断增加，刘力豪敏锐地观察到了酒店行业的巨大潜力：酒店是旅游业的基础板块，是关乎国民衣食住行的行业。毕竟无论人身在何处，总要有一个栖息之地，而酒店正是这样的存在。

在经过深思熟虑后，刘力豪毅然转入酒店行业，开始在广东惠州投资酒店。

在惠州陆续投资了7家酒店后，他认为惠州目前酒店的连锁化水平较高，数量多，合适的物业比较难找，于是他把目光转向了深圳，希望能够迈向更优质的市场和平台。

一开始，刘力豪在被称为“中国第一区”的深圳南山区寻觅物业项目，但始终没有合适的物业。最后，功夫不负有心人，他在福田区最繁华的CBD商圈，寻觅到了一处“满分”物业。

虽然很多人当时更看好南山区未来发展，认为福田这种老城区物业成本高，但他觉得老城区老酒店的装修、运营都跟不上客人的需求，肯定会被淘汰，所以仍然有一些发展空间，有好位置是可以投资的。

二、项目位置

物业位于深圳市福田区的成熟商圈兼商务中心内，距离深圳地铁3号线、7号线换乘站石厦地铁站直距仅200米。以物业为圆心，周边2公里内，有数家大型购物中心，不乏人流量。

物业所在的区域，既有商务人群、又有休闲人群，与未来刘力豪想要打造的中高端酒店的目标客群非常匹配。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）

三、选择品牌的过程

作为一个成熟的区域，物业周边不乏各色酒店，竞争不可谓不激烈。因此，只有加盟差异化的、新颖的酒店产品，才能在周边一众酒店中脱颖而出。

在拿下了这个“满分”物业后，不少品牌都纷至沓来，想要与刘力豪合作。

2022年初，锦江酒店（中国区）旗下创新品牌荟语团队找到了刘力豪。他发现，荟语品牌强调的“幸福秘境”概念与自己一贯以来崇尚的生活方式非常契合，加上有对团队的信任加持，在与荟语团队沟通仅三次后，双方就一拍即合，达成了合作。

“荟语”是锦江酒店（中国区）推出的新品牌，对标亚朵、桔子水晶，是中高端自然幸福系酒店品牌。在设计上，荟语酒店应用自然元素划分生活场景，将自然和人结合在一起，追求让客人在入住过程中减轻出行在外舟车劳顿的焦虑、压力，回归到情绪比较平和的状态。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）大堂

选择品牌的原因：

值得一提的是，刘力豪的荟语酒店（深圳福田会展中心店），也是全国第一家荟语旗舰店。

敢于做第一个“吃螃蟹”的投资人，刘力豪表示原因如下：

1、品牌定位客群与周边市场相吻合

荟语对于消费者客群的分析，与他本身对物业周边调研市场的分析较为匹配，契合度高。

荟语是符合项目所在商圈的运营需求的，既不是纯商务酒店，也不像一些小众产品，荟语这个产品覆盖的受众年龄层更广；

2、信任品牌方对酒店的经营理念与运营风格

此前，刘力豪已经加盟过两家锦江酒店（中国区）旗下的酒店，比较信任他们的经营理念和运营风格——会站在加盟商的立场上为其利益考虑，集团利益和加盟商利益相对兼顾得更平衡，这点作为投资人更容易接受。

3、品牌方位于深圳，支持更及时到位

荟语团队位于深圳，与门店所处一地，品牌在设计支持、储备管控和客户资源等各方面的支持会及时到位。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）餐厅

项目数据

项目名称荟语酒店（深圳福田会展中心店）

开业时间2022年12月15日

物业面积10800㎡

房间数量156间

施工周期7个月

投资成本2246万元

单房投资额14.4w/间

预测回报周期2.6-3.3年

单房运营成本140-150元(不含租金成本）

ADR(日平均房价）550元

OCC(入住率）95%

数据来源于投资人

一、筹建期：支持力度大、重细节、专业性强

2022年4月，项目正式签约；5月，酒店开工改造。物业面积10800㎡，共设计了156间客房，单房面积可观。

项目总投资额为3000万，实际的工程造价用了2246万。因物业老旧，在做评估后，原酒店的结构和外墙都进行了拆除，拆除后，把外墙全部换成了大面积的玻璃幕墙，这方面的费用花费近500万，因此，剔除掉玻璃幕墙和电梯改造的费用，单房造价为14.4万。

在投资酒店之前，刘力豪已筹建过数家酒店，在工程方面有自己的人脉、朋友，对于筹建细节也十分熟稔。

荟语酒店的合作方，也正是看中了这家门店是荟语品牌的首家旗舰店，并期待未来第二家、第三家的深度合作，因此在供应链价格方面给予了门店不小的支持，在一定程度上控制了造价。

经过紧锣密鼓的施工，2022年12月15日，酒店顺利开业。

在深圳福田最繁华的CBD商圈，一家倡导慢生活的酒店应运而生。

荟语的独特之处，从设计上便可见端倪：酒店大堂像是都市中心的绿色庭院，自然随性；餐厅把土壤、水源、阳光、原木、花卉等原生的环保元素融入其中；客房的淡雅色调、原木家具，也为客人带去了一份回归自然的惬意和放松。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）悦漾茶室

二、经营期：溢价高、入住率佳、客评优

酒店开业大半个月以来，在深圳疫情峰值期，仍然逆势启航，平均OCC超过80%，可圈可点。

值得一提的是，12月24日平安夜，酒店OCC高达98%，过夜ADR536.5元，远超福田区CBD商圈同档次酒店。

从消费人群来看：酒店客源层次丰富，商务、休闲旅游客户均有；从年龄层次上来看，下至20岁的年轻人，上至50、60岁的中老年人，都对这家都市中心如“幸福秘境”般的酒店产生了向往。

从酒店评分来看：目前这家门店在OTA平台上的评分为美团4.9、携程4.8、飞猪5.0。大部分客人点评表示房间温馨、装修风格新颖舒适、交通便利、服务贴心，是“值得推荐”的。

锦江酒店(中国区)执行副总裁、深圳一部总裁李亚林先生在荟语门店的开业盛典中也指出，荟语首店占据了三个要素条件：天时-随着出行政策日益宽松化，荟语首店赶上了旅游产业的回暖复苏期；地利-酒店位于福田中心区，与深圳市民中心隔路相望，地理位置得天独厚；人和-从总部到区域为荟语全球首店开业全力以赴。

基于锦江全球采购平台GPP的强大平台支持，荟语酒店在品牌标准运营物资的采购成本有效可控，通过使用高新技术，比如自助入住机、智能机器人等智能化设备，降低了人员成本，将人房比控制在0.3左右。

综合计算，在不考虑租金的情况下，酒店的单房运营成本约为140-150元。

按目前的业绩预算，门店的投资回报预期在2.6-3.3年之间。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）客房

项目满意点

一、集团、品牌相关人员对项目关注度高

作为荟语品牌的首家旗舰店，在筹建期间，康铂-荟语品牌BU总裁李炜对门店的装修十分重视，常驻门店，细化到每一个环节，他都亲力亲为，严格按照品牌的标准执行和落地。

另外，荟语品牌的中高级领导，也时常巡店，进行督导与支持，在筹备之后、开业之前，进行酒店运营标准的支持。

门店开业以后，城区总也时常到店视察，品牌的其他中高级领导也多次来到门店进行现场检查、开会，赋能门店进行标准化管理运营。

二、设计风格独特，品牌理念深受认可

空间设计方面，摒弃了传统思路，通过自然美学和新设计思维塑造整体空间。

一步一景，一楼大堂是灿烂似锦的花卉展厅，充满自然灵动气韵；餐厅和悦漾茶室，均为绿植装点，采光通透，室内室外都犹如林中秘境。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）餐厅

而在客房空间中，运用三段式的自然淡雅设计，通过家居陈列分出卧室区、客厅区和洗浴区，实用性强。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）客房

在服务及配套方面，荟语提供让人更为放松的冥想音乐、冥想颂钵、香薰助眠眼罩、新派茶饮及瑜伽轻运动等，在传递幸福的同时，多维度助力客人放松生活。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）健身房

荟语酒店（深圳福田会展中心店）总经理刘波称，在与客人交流的过程中，发现荟语的品牌理念得到了多数客人认可。有客人表示：走进酒店大堂，工作、生活带来的繁杂压力瞬间就消失了，浑身只觉轻松自在。

虽然开业不久，但顾客对于荟语品牌的忠诚度已逐步建立，住过一次店的客户，纷纷表示愿意来第二次、第三次，也乐意分享酒店给自己的亲戚朋友。

三、多元业态搭配，增加非房收入

荟语酒店打造以中高端酒店为载体的自然幸福系“社区商业”，深度链接消费者的同时也能为酒店带来多元收入，有效提升品牌整体溢价能力。

具体而言，门店通过与鲜花零售、新派茶饮、求婚策划、活动定制等行业头部品牌联手合作，构建了“生活方式酒店+社区空间”的多元可持续盈利模式，在为住客及社区客群营造了极具吸引力的自然幸福系消费空间的同时，提升了酒店的非房收入。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）悦漾茶室

在酒店，旅居人士以及周边社区居民可以进行插花、绘画体验、剧本杀、高颜值的下午茶等活动，在大堂零售空间可以购买酒店的生活方式周边，例如酒店特色产品、出行刚需、文艺书籍等商品，此外酒店还提供“快闪求婚”、“纪念主题房”、“幸福礼盒”、“盈活动”、“馨零售”、“会员礼包”、“幸福订制”、“会议室”等各类服务。

四、销售人员谈判能力强

刘力豪表示，荟语门店的销售团队，谈判能力和洽谈生意的能力比较灵活。

在开业前期，锦江酒店（中国区）的工作人员与门店的销售团队联合作战，门店在开业前就已经签下了三千多份销售协议，给门店后期运营铺垫了非常好的基础。

项目遗憾点

酒店开业，恰好撞上了疫情政策“放开”，深圳的确诊病例呈几何倍数的增加，因此大家出于自身安全考虑，不愿意在公共场合聚集，因此酒店的非房收入没有预期的高。

好在酒旅市场在2023年逐渐复苏，荟语门店也开始针对私域流量、社群营销、非房板块的推广方面做大量的工作。元旦后，非房收入也日趋往好的方向在发展。

荟语酒店（深圳福田会展中心店）会议室

关于未来

一、在非房收入板块重点发力

接下来，这家荟语酒店会重点发力非房收入板块，包括：鲜花售卖、悦漾茶室、社区活动、幸福定制等等。

毕竟荟语酒店的舒适空间、幸福理念的营造是优势。通过调研周边消费群体的诉求，发现他们对于荟语这种以创新“生活方式+社区空间”概念还是十分认可的。

二、提升酒店溢价能力

荟语酒店是一个崭新的品牌，未来如何凭借差异化品牌理念，独特自然美学设计，在中高端市场上占据一席之地在这个阶段显得尤为重要。

目前而言，对门店做精细化的管理，依靠整体业绩的提升，来支撑客人乃至整个行业对荟语的认知度是关键。

康铂酒店聚焦法式文化IP，空间产品升级紧跟市场消费需求，在空间设计上始终保持法式浪漫，运用富有视觉冲击力的法式现代派设计，从细节处入手，彰显浓郁法式风情，同时将纯正生活方式与当地城市风土人情结合，打造真正具有法式生活艺术体验的差异化酒店空间。致力于为消费者提供个性化、多元化、品质化的生活方式酒店，让康铂成为客人旅行商务出行最强关联的法式欢聚地。

未来，康铂酒店将持续保持创新活力，沿着酒店市场发展的脉络，深耕高质量发展领域，为每一位顾客带来精致乐活的法式文化旅居生活体验。

关键词： 会展中心 生活方式 锦江酒店